中國地板行業(yè)蓬勃發(fā)展的20多年，正好也是中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的20年，而每次的樓市起伏都伴隨著地板行業(yè)的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折，可以說兩者是相伴而行了20載。在這次樓市調(diào)控風(fēng)暴下，又會(huì)給行業(yè)帶來什么重大的改變？
相伴而行
1998年在上海試點(diǎn)土地拍賣開始中國逐步啟動(dòng)樓市，也正是在90年后半期，圣象、四合等品牌開始了地板的銷售，上海的匯麗、四川的升達(dá)、杭州的升佳等引入了國內(nèi)第一批地板生產(chǎn)線，開始規(guī)?；牡匕逯圃?。
2002年前后，中國的房地產(chǎn)由北上廣三個(gè)一線城市逐步向二線城市快速發(fā)展，而地板行業(yè)也隨之進(jìn)入了高速增長期。
經(jīng)過10年多的發(fā)展，2007年上海Domotex地材展，出現(xiàn)了規(guī)?？涨暗姆睒s。但當(dāng)年緊隨其后的第一次實(shí)質(zhì)性房地產(chǎn)調(diào)控和強(qiáng)化地板產(chǎn)能過剩，引發(fā)了一輪慘烈的價(jià)格競爭，造成90%廠商在內(nèi)銷市場上的持續(xù)虧損，但由于價(jià)格下降，激發(fā)了市場需求，使工業(yè)化生產(chǎn)的地板迅速成為市場的主流產(chǎn)品，并向3-4線城市全面滲透。
樓市調(diào)控1年有余后的2009年，應(yīng)對美國金融危機(jī)的4萬億救市政策，推動(dòng)了房價(jià)的一輪暴漲，樓市的非理性繁榮由1-2線城市向全國蔓延。在這輪樓市激進(jìn)發(fā)展中，很多3-4線城市的需求開始出現(xiàn)井噴，挽救了大量岌岌可危的工廠。同時(shí)，源于全球應(yīng)對危機(jī)的寬松貨幣政策，導(dǎo)致上游原材料暴漲，實(shí)木地板價(jià)格快速躥升，在強(qiáng)化地板和實(shí)木地板之間拉出了一個(gè)空間，多層實(shí)木地板由此嶄露頭角，開始引領(lǐng)行業(yè)新一輪的發(fā)展。
2011年開始的全國范圍的第二輪房地產(chǎn)調(diào)控和多層實(shí)木的崛起，導(dǎo)致絕大多數(shù)強(qiáng)化地板廠商盈利進(jìn)一步大幅下降，再也無力支撐內(nèi)銷的品牌運(yùn)作，自此退出爭霸舞臺(tái)。2012年調(diào)控政策的無疾而終和12-14年第二輪的房地產(chǎn)刺激政策引發(fā)樓市再次火爆，南潯軍團(tuán)乘勢攻城掠地，由此形成了強(qiáng)化、多層和實(shí)木三足鼎立的局面。南潯也順勢替代常州成為中國地板行業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)。
14-15年第三輪房地產(chǎn)調(diào)控造成的需求萎縮和產(chǎn)能過剩，使南潯軍團(tuán)陷入了與常州軍團(tuán)之前的相同經(jīng)歷，為了生存而進(jìn)行的一輪輪價(jià)格戰(zhàn)，雖然需求量出現(xiàn)暴漲，但是同期利潤卻是高臺(tái)跳水，導(dǎo)致大部分南潯軍團(tuán)無力繼續(xù)支撐品牌運(yùn)營，前幾年快速發(fā)展起來的品牌紛紛重蹈常州品牌覆轍。而這一輪變化最受傷的盡然是強(qiáng)化地板，生存空間被壓縮在一個(gè)非常狹窄的范圍內(nèi)，苦苦求生，去品牌化、低端化成為強(qiáng)化地板的標(biāo)簽。此役過后行業(yè)品牌數(shù)量銳減，市場收斂形成了1、2、3線品牌穩(wěn)定的梯度競爭格局。
緊隨其后的16-17年樓市暴漲，頭部品牌在沒有遇到太多抵抗的情況下，擴(kuò)大了市場占有率，在全國范圍內(nèi)進(jìn)一步固化了中低端及低端行業(yè)競爭格局。同期發(fā)生的消費(fèi)升級，帶動(dòng)了中高端市場需求的擴(kuò)大，進(jìn)口產(chǎn)品逐步亮相成為行業(yè)新貴，中高端市場的爭奪戰(zhàn)替代了原有的中低端市場的價(jià)格戰(zhàn)。
縱觀上述這20年來樓市的4次繁榮，3次調(diào)控，每次都對地板行業(yè)都產(chǎn)生重大和深遠(yuǎn)的影響，其中的邏輯清晰可循，樓市繁榮帶來需求暴增，工廠擴(kuò)大產(chǎn)能，進(jìn)而形成過度競爭，而樓市調(diào)控又導(dǎo)致需求萎縮，在過度競爭和需求萎縮的雙重打壓下，快速的淘汰戰(zhàn)略錯(cuò)誤的品牌或者產(chǎn)能，逐步向壟斷競爭的穩(wěn)定的競爭格局演化。
這次的樓市調(diào)控會(huì)以什么形式結(jié)束？
拐點(diǎn)還是瘋狂
我們在對樓市理性分析之前，先看一組數(shù)據(jù)對比，然后問一下自己內(nèi)心的選擇，這個(gè)答案不用告訴任何人，只需告訴自己就可以。
截至2017年年末，美國房產(chǎn)總市值為31.8萬億美元，折合人民幣為203.7萬億。2016年年末北京房產(chǎn)總市值為55.94萬億，上海為63.06萬億，廣州為22.16萬億，深圳為31.27萬億，總計(jì)人民幣172.43萬億。如果計(jì)算2017年的增長，北上廣深房產(chǎn)的總市值已經(jīng)接近整個(gè)美國的房產(chǎn)總市值。（《賣掉北上廣深，能買下整個(gè)美國!兩個(gè)世紀(jì)大泡沫誰先破滅》一文中有詳細(xì)的數(shù)據(jù)出處和推導(dǎo)過程，有興趣的可以研究一下）。無論所謂的專家怎么論證這個(gè)市值有多少合理性，假設(shè)你有足夠的錢，北上廣深和美國的房產(chǎn)也是可以整體買賣，你會(huì)選擇買北上廣深還是購買整個(gè)美國？需要注意的是，美國是永久的土地和房屋所有權(quán)，而中國僅僅只有最高70年的土地使用權(quán)。
下面開始進(jìn)入枯燥的數(shù)據(jù)分析，不需要了解數(shù)據(jù)推導(dǎo)過程的可以直接看紅字的結(jié)論。我比較贊同任澤平的房地產(chǎn)分析框架：短期看金融，中期看土地，長期看人口。其實(shí)，就是從供應(yīng)（土地），需求（人口）和購買力（金融）三個(gè)維度來分析。下面就展開做一一分析判斷。
從購買力角度看，目前這個(gè)房價(jià)不需要貸款，而有能力買房的已是鳳毛麟角，更何況這部分人群早就是多房一族了。所以，現(xiàn)有的社會(huì)整體購買能力實(shí)際取決于銀行的房貸政策，顯然目前有大范圍的限貸政策遏制了社會(huì)購買力。從另一個(gè)角度看，到2017年年底我國居民貸款余額為40.5萬億，其中絕大部分為房貸，占當(dāng)年GDP的48.97%（數(shù)據(jù)來自時(shí)寒冰的《去掉“過快”是房價(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)嗎？》），也就是說我國居民的實(shí)際融資能力已經(jīng)基本喪失。由此可以認(rèn)為在這個(gè)房價(jià)點(diǎn)上，已經(jīng)超出了中國整體社會(huì)的貸款購房能力，當(dāng)然也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了實(shí)際購房能力。
從供給層面看，我選取了空置率作為可量化的指標(biāo)。中國房地產(chǎn)空置率究竟是多少，官方?jīng)]有給出確切數(shù)據(jù)，只能選用前幾年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)查報(bào)告中的數(shù)據(jù)：2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。這樣的數(shù)據(jù)已經(jīng)非常驚人了，按照國際常見的標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間；20%以上為房屋庫存嚴(yán)重積壓。我想5年以后的今天，這個(gè)數(shù)據(jù)只會(huì)高，不會(huì)低，這個(gè)結(jié)論應(yīng)該不需要論證。所以，從供給角度看，可以說已經(jīng)全面過剩，包括北上廣深。
再從需求角度分析。樓市的長期需求取決于人口增長，中國目前的人口自然增長率在持續(xù)下降，根據(jù)預(yù)測到2030年將出現(xiàn)人口負(fù)增長，也就是說從長期看，需求是在萎縮。
短期看，需要分析存量的改善性需求和城市化的增量需求。根據(jù)2017年7月6日，國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布了一篇題為《居民收入持續(xù)較快增長人民生活質(zhì)量不斷提高》的文章稱，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米。雖然低于美國，但跟已經(jīng)超過德國的38平米、英法的35平米，在歐盟國家中僅僅比丹麥的48平米低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日韓的19平米。在全世界已經(jīng)屬于排名靠前了。所以，存量的改善性需求空間真的已經(jīng)不是很大。
1.包括上海、北京、天津3個(gè)直轄市，城鎮(zhèn)化率為80%～90%；
2.包括廣東、江蘇、浙江、福建、江西、重慶、遼寧等7個(gè)省區(qū)，城鎮(zhèn)化率為60%～70%；
3.包括黑龍江、山東、湖北、吉林、寧夏、海南、山西、陜西、河北、湖南、安徽、青海、內(nèi)蒙古等13個(gè)省區(qū)，城鎮(zhèn)化率為50%～60%；
4.包括四川、新疆、廣西、河南、云南、甘肅、貴州、西藏等8個(gè)省區(qū)，城鎮(zhèn)化率不足50%。（數(shù)據(jù)來源：山川行的《1949年~2017年，中國人口5.4億~13.9億，城鎮(zhèn)化率10.64%~58.52%》）
從上述數(shù)據(jù)分析，東部繼續(xù)城市化率的空間已經(jīng)不大，因?yàn)槊绹壳俺鞘谢室簿?0%，目前不太可能超過美國。中西部從理論上仍存在進(jìn)一步的城市化，也就是說仍然有增量需求。但問題是人口到底流向了哪里？海通證券的研究報(bào)告（《三四線城市的“真相”：“人口流出”與“房價(jià)上漲和消費(fèi)增長”真能共存？》）的結(jié)論：根據(jù)常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。當(dāng)前，一線人口流入放緩主要與嚴(yán)格控制人口規(guī)模直接相關(guān)，而優(yōu)惠政策和經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展是二線城市人口持續(xù)流入的主因。目前少數(shù)三四線城市出現(xiàn)人口流入，一部分是因?yàn)橐欢€城市的溢出效應(yīng)使得周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入，另一部分則是因?yàn)閯?wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老。但是這一塊占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國平均增速，意味著整體來看人口在流出。由此得出的結(jié)論是，三、四線以下的城市人口是流出的，不能形成對樓市的持續(xù)需求，而人口會(huì)持續(xù)向省會(huì)城市，一線城市周邊的城市以及具有持續(xù)發(fā)展能力的工業(yè)城市集中，這些城市未來的樓市需求還會(huì)持續(xù)增長。
我們從供給、需求、購買力三個(gè)維度分析后得到的綜合結(jié)論是：目前階段供給實(shí)際已經(jīng)超過需求，需求從長期看呈下行萎縮趨勢，短期看城市的存量需求（改善型需求）已經(jīng)不大，城市化增量需求，將主要集中在省會(huì)、一線周邊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力較強(qiáng)的城市。目前的房價(jià)已經(jīng)超過實(shí)際購買能力。所以，從這三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，樓市拐點(diǎn)應(yīng)該可以確定。還有一點(diǎn)不能說，但不得不提的，在中美貿(mào)易戰(zhàn)的背景下，如果樓市房價(jià)一意孤行，很可能會(huì)被釜底抽薪（這部分就不展開闡述）。
中國的樓市問題已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析范疇，所以僅僅依靠經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法去分析，結(jié)論往往會(huì)出現(xiàn)較大偏差，必須要增加政治考量。這10年來歷次樓市調(diào)控的失敗，均是因?yàn)椴荒艹惺芙?jīng)濟(jì)增速下滑的壓力，半途而廢。那這次會(huì)不會(huì)？7月31日的中央政治局會(huì)議明確提出：堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。去掉了之前一直使用的“快速”兩個(gè)字，其中表達(dá)的意義就完全不同，這是最高層對樓市政策最為明顯和堅(jiān)決的態(tài)度。這體現(xiàn)在這次調(diào)控的手段與以往不同之處，貨幣政策雖然在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下逐步回到適當(dāng)寬松，但是沒有像前幾次一樣，任由錢往樓市里流，而是從開發(fā)商的各條融資通路——股市、債市、銀行各個(gè)渠道牢牢扎住籬笆，限購限貸毫不放松。今天坊間又傳出取消商品房預(yù)售制度，這可能是壓垮駱駝的最后一根稻草。所以，從經(jīng)濟(jì)和政治兩個(gè)角度看，這次樓市大限真的來了??！
我們再來看看房地產(chǎn)大佬們的現(xiàn)狀。遠(yuǎn)的如李嘉誠拋售物業(yè)，撤離房地產(chǎn)；萬達(dá)被迫賣身還債；近的，萬科、恒大等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛更名，去房產(chǎn)化；萬科內(nèi)部會(huì)議中更是明確提出，萬科未來幾年的戰(zhàn)略目標(biāo)是“活下去”，全力回款和轉(zhuǎn)型……
樓市燈光搖曳，樂隊(duì)已放下樂器，悄然朝門口走去
對地板和建材行業(yè)而言，其實(shí)房價(jià)并不是關(guān)鍵因素，成交才是關(guān)鍵因素，沒有成交就沒有需求。而目前的政策首先就是凍結(jié)交易，造成需求的持續(xù)下降。一旦房價(jià)的拐點(diǎn)顯現(xiàn)，很可能放開管制也沒有成交，買漲不買跌，這是普遍的消費(fèi)心理。由此我們的判斷是：在未來很長一段時(shí)間，新房的成交會(huì)在20年來的歷史低位長期徘徊。
凜冬已至！
相伴而行
1998年在上海試點(diǎn)土地拍賣開始中國逐步啟動(dòng)樓市，也正是在90年后半期，圣象、四合等品牌開始了地板的銷售，上海的匯麗、四川的升達(dá)、杭州的升佳等引入了國內(nèi)第一批地板生產(chǎn)線，開始規(guī)?；牡匕逯圃?。
2002年前后，中國的房地產(chǎn)由北上廣三個(gè)一線城市逐步向二線城市快速發(fā)展，而地板行業(yè)也隨之進(jìn)入了高速增長期。
經(jīng)過10年多的發(fā)展，2007年上海Domotex地材展，出現(xiàn)了規(guī)?？涨暗姆睒s。但當(dāng)年緊隨其后的第一次實(shí)質(zhì)性房地產(chǎn)調(diào)控和強(qiáng)化地板產(chǎn)能過剩，引發(fā)了一輪慘烈的價(jià)格競爭，造成90%廠商在內(nèi)銷市場上的持續(xù)虧損，但由于價(jià)格下降，激發(fā)了市場需求，使工業(yè)化生產(chǎn)的地板迅速成為市場的主流產(chǎn)品，并向3-4線城市全面滲透。
樓市調(diào)控1年有余后的2009年，應(yīng)對美國金融危機(jī)的4萬億救市政策，推動(dòng)了房價(jià)的一輪暴漲，樓市的非理性繁榮由1-2線城市向全國蔓延。在這輪樓市激進(jìn)發(fā)展中，很多3-4線城市的需求開始出現(xiàn)井噴，挽救了大量岌岌可危的工廠。同時(shí)，源于全球應(yīng)對危機(jī)的寬松貨幣政策，導(dǎo)致上游原材料暴漲，實(shí)木地板價(jià)格快速躥升，在強(qiáng)化地板和實(shí)木地板之間拉出了一個(gè)空間，多層實(shí)木地板由此嶄露頭角，開始引領(lǐng)行業(yè)新一輪的發(fā)展。
2011年開始的全國范圍的第二輪房地產(chǎn)調(diào)控和多層實(shí)木的崛起，導(dǎo)致絕大多數(shù)強(qiáng)化地板廠商盈利進(jìn)一步大幅下降，再也無力支撐內(nèi)銷的品牌運(yùn)作，自此退出爭霸舞臺(tái)。2012年調(diào)控政策的無疾而終和12-14年第二輪的房地產(chǎn)刺激政策引發(fā)樓市再次火爆，南潯軍團(tuán)乘勢攻城掠地，由此形成了強(qiáng)化、多層和實(shí)木三足鼎立的局面。南潯也順勢替代常州成為中國地板行業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)。
14-15年第三輪房地產(chǎn)調(diào)控造成的需求萎縮和產(chǎn)能過剩，使南潯軍團(tuán)陷入了與常州軍團(tuán)之前的相同經(jīng)歷，為了生存而進(jìn)行的一輪輪價(jià)格戰(zhàn)，雖然需求量出現(xiàn)暴漲，但是同期利潤卻是高臺(tái)跳水，導(dǎo)致大部分南潯軍團(tuán)無力繼續(xù)支撐品牌運(yùn)營，前幾年快速發(fā)展起來的品牌紛紛重蹈常州品牌覆轍。而這一輪變化最受傷的盡然是強(qiáng)化地板，生存空間被壓縮在一個(gè)非常狹窄的范圍內(nèi)，苦苦求生，去品牌化、低端化成為強(qiáng)化地板的標(biāo)簽。此役過后行業(yè)品牌數(shù)量銳減，市場收斂形成了1、2、3線品牌穩(wěn)定的梯度競爭格局。
緊隨其后的16-17年樓市暴漲，頭部品牌在沒有遇到太多抵抗的情況下，擴(kuò)大了市場占有率，在全國范圍內(nèi)進(jìn)一步固化了中低端及低端行業(yè)競爭格局。同期發(fā)生的消費(fèi)升級，帶動(dòng)了中高端市場需求的擴(kuò)大，進(jìn)口產(chǎn)品逐步亮相成為行業(yè)新貴，中高端市場的爭奪戰(zhàn)替代了原有的中低端市場的價(jià)格戰(zhàn)。
縱觀上述這20年來樓市的4次繁榮，3次調(diào)控，每次都對地板行業(yè)都產(chǎn)生重大和深遠(yuǎn)的影響，其中的邏輯清晰可循，樓市繁榮帶來需求暴增，工廠擴(kuò)大產(chǎn)能，進(jìn)而形成過度競爭，而樓市調(diào)控又導(dǎo)致需求萎縮，在過度競爭和需求萎縮的雙重打壓下，快速的淘汰戰(zhàn)略錯(cuò)誤的品牌或者產(chǎn)能，逐步向壟斷競爭的穩(wěn)定的競爭格局演化。
這次的樓市調(diào)控會(huì)以什么形式結(jié)束？
拐點(diǎn)還是瘋狂
我們在對樓市理性分析之前，先看一組數(shù)據(jù)對比，然后問一下自己內(nèi)心的選擇，這個(gè)答案不用告訴任何人，只需告訴自己就可以。
截至2017年年末，美國房產(chǎn)總市值為31.8萬億美元，折合人民幣為203.7萬億。2016年年末北京房產(chǎn)總市值為55.94萬億，上海為63.06萬億，廣州為22.16萬億，深圳為31.27萬億，總計(jì)人民幣172.43萬億。如果計(jì)算2017年的增長，北上廣深房產(chǎn)的總市值已經(jīng)接近整個(gè)美國的房產(chǎn)總市值。（《賣掉北上廣深，能買下整個(gè)美國!兩個(gè)世紀(jì)大泡沫誰先破滅》一文中有詳細(xì)的數(shù)據(jù)出處和推導(dǎo)過程，有興趣的可以研究一下）。無論所謂的專家怎么論證這個(gè)市值有多少合理性，假設(shè)你有足夠的錢，北上廣深和美國的房產(chǎn)也是可以整體買賣，你會(huì)選擇買北上廣深還是購買整個(gè)美國？需要注意的是，美國是永久的土地和房屋所有權(quán)，而中國僅僅只有最高70年的土地使用權(quán)。
下面開始進(jìn)入枯燥的數(shù)據(jù)分析，不需要了解數(shù)據(jù)推導(dǎo)過程的可以直接看紅字的結(jié)論。我比較贊同任澤平的房地產(chǎn)分析框架：短期看金融，中期看土地，長期看人口。其實(shí)，就是從供應(yīng)（土地），需求（人口）和購買力（金融）三個(gè)維度來分析。下面就展開做一一分析判斷。
從購買力角度看，目前這個(gè)房價(jià)不需要貸款，而有能力買房的已是鳳毛麟角，更何況這部分人群早就是多房一族了。所以，現(xiàn)有的社會(huì)整體購買能力實(shí)際取決于銀行的房貸政策，顯然目前有大范圍的限貸政策遏制了社會(huì)購買力。從另一個(gè)角度看，到2017年年底我國居民貸款余額為40.5萬億，其中絕大部分為房貸，占當(dāng)年GDP的48.97%（數(shù)據(jù)來自時(shí)寒冰的《去掉“過快”是房價(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)嗎？》），也就是說我國居民的實(shí)際融資能力已經(jīng)基本喪失。由此可以認(rèn)為在這個(gè)房價(jià)點(diǎn)上，已經(jīng)超出了中國整體社會(huì)的貸款購房能力，當(dāng)然也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了實(shí)際購房能力。
從供給層面看，我選取了空置率作為可量化的指標(biāo)。中國房地產(chǎn)空置率究竟是多少，官方?jīng)]有給出確切數(shù)據(jù)，只能選用前幾年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)查報(bào)告中的數(shù)據(jù)：2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。這樣的數(shù)據(jù)已經(jīng)非常驚人了，按照國際常見的標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間；20%以上為房屋庫存嚴(yán)重積壓。我想5年以后的今天，這個(gè)數(shù)據(jù)只會(huì)高，不會(huì)低，這個(gè)結(jié)論應(yīng)該不需要論證。所以，從供給角度看，可以說已經(jīng)全面過剩，包括北上廣深。
再從需求角度分析。樓市的長期需求取決于人口增長，中國目前的人口自然增長率在持續(xù)下降，根據(jù)預(yù)測到2030年將出現(xiàn)人口負(fù)增長，也就是說從長期看，需求是在萎縮。
短期看，需要分析存量的改善性需求和城市化的增量需求。根據(jù)2017年7月6日，國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布了一篇題為《居民收入持續(xù)較快增長人民生活質(zhì)量不斷提高》的文章稱，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米。雖然低于美國，但跟已經(jīng)超過德國的38平米、英法的35平米，在歐盟國家中僅僅比丹麥的48平米低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日韓的19平米。在全世界已經(jīng)屬于排名靠前了。所以，存量的改善性需求空間真的已經(jīng)不是很大。
2018年各大城市房產(chǎn)市值統(tǒng)計(jì)
1.包括上海、北京、天津3個(gè)直轄市，城鎮(zhèn)化率為80%～90%；
2.包括廣東、江蘇、浙江、福建、江西、重慶、遼寧等7個(gè)省區(qū)，城鎮(zhèn)化率為60%～70%；
3.包括黑龍江、山東、湖北、吉林、寧夏、海南、山西、陜西、河北、湖南、安徽、青海、內(nèi)蒙古等13個(gè)省區(qū)，城鎮(zhèn)化率為50%～60%；
4.包括四川、新疆、廣西、河南、云南、甘肅、貴州、西藏等8個(gè)省區(qū)，城鎮(zhèn)化率不足50%。（數(shù)據(jù)來源：山川行的《1949年~2017年，中國人口5.4億~13.9億，城鎮(zhèn)化率10.64%~58.52%》）
從上述數(shù)據(jù)分析，東部繼續(xù)城市化率的空間已經(jīng)不大，因?yàn)槊绹壳俺鞘谢室簿?0%，目前不太可能超過美國。中西部從理論上仍存在進(jìn)一步的城市化，也就是說仍然有增量需求。但問題是人口到底流向了哪里？海通證券的研究報(bào)告（《三四線城市的“真相”：“人口流出”與“房價(jià)上漲和消費(fèi)增長”真能共存？》）的結(jié)論：根據(jù)常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。當(dāng)前，一線人口流入放緩主要與嚴(yán)格控制人口規(guī)模直接相關(guān)，而優(yōu)惠政策和經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展是二線城市人口持續(xù)流入的主因。目前少數(shù)三四線城市出現(xiàn)人口流入，一部分是因?yàn)橐欢€城市的溢出效應(yīng)使得周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入，另一部分則是因?yàn)閯?wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老。但是這一塊占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國平均增速，意味著整體來看人口在流出。由此得出的結(jié)論是，三、四線以下的城市人口是流出的，不能形成對樓市的持續(xù)需求，而人口會(huì)持續(xù)向省會(huì)城市，一線城市周邊的城市以及具有持續(xù)發(fā)展能力的工業(yè)城市集中，這些城市未來的樓市需求還會(huì)持續(xù)增長。
我們從供給、需求、購買力三個(gè)維度分析后得到的綜合結(jié)論是：目前階段供給實(shí)際已經(jīng)超過需求，需求從長期看呈下行萎縮趨勢，短期看城市的存量需求（改善型需求）已經(jīng)不大，城市化增量需求，將主要集中在省會(huì)、一線周邊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力較強(qiáng)的城市。目前的房價(jià)已經(jīng)超過實(shí)際購買能力。所以，從這三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，樓市拐點(diǎn)應(yīng)該可以確定。還有一點(diǎn)不能說，但不得不提的，在中美貿(mào)易戰(zhàn)的背景下，如果樓市房價(jià)一意孤行，很可能會(huì)被釜底抽薪（這部分就不展開闡述）。
中國的樓市問題已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析范疇，所以僅僅依靠經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法去分析，結(jié)論往往會(huì)出現(xiàn)較大偏差，必須要增加政治考量。這10年來歷次樓市調(diào)控的失敗，均是因?yàn)椴荒艹惺芙?jīng)濟(jì)增速下滑的壓力，半途而廢。那這次會(huì)不會(huì)？7月31日的中央政治局會(huì)議明確提出：堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。去掉了之前一直使用的“快速”兩個(gè)字，其中表達(dá)的意義就完全不同，這是最高層對樓市政策最為明顯和堅(jiān)決的態(tài)度。這體現(xiàn)在這次調(diào)控的手段與以往不同之處，貨幣政策雖然在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下逐步回到適當(dāng)寬松，但是沒有像前幾次一樣，任由錢往樓市里流，而是從開發(fā)商的各條融資通路——股市、債市、銀行各個(gè)渠道牢牢扎住籬笆，限購限貸毫不放松。今天坊間又傳出取消商品房預(yù)售制度，這可能是壓垮駱駝的最后一根稻草。所以，從經(jīng)濟(jì)和政治兩個(gè)角度看，這次樓市大限真的來了??！
我們再來看看房地產(chǎn)大佬們的現(xiàn)狀。遠(yuǎn)的如李嘉誠拋售物業(yè)，撤離房地產(chǎn)；萬達(dá)被迫賣身還債；近的，萬科、恒大等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛更名，去房產(chǎn)化；萬科內(nèi)部會(huì)議中更是明確提出，萬科未來幾年的戰(zhàn)略目標(biāo)是“活下去”，全力回款和轉(zhuǎn)型……
樓市燈光搖曳，樂隊(duì)已放下樂器，悄然朝門口走去
對地板和建材行業(yè)而言，其實(shí)房價(jià)并不是關(guān)鍵因素，成交才是關(guān)鍵因素，沒有成交就沒有需求。而目前的政策首先就是凍結(jié)交易，造成需求的持續(xù)下降。一旦房價(jià)的拐點(diǎn)顯現(xiàn)，很可能放開管制也沒有成交，買漲不買跌，這是普遍的消費(fèi)心理。由此我們的判斷是：在未來很長一段時(shí)間，新房的成交會(huì)在20年來的歷史低位長期徘徊。
凜冬已至！
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